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骤雨初歇【父/女】(柳下吟)全文楼市高端局 保利北京爬坡

6月10日,位于朝阳北路的保利朝观天珺项目迎来首次开盘,据企业发布的喜报显示,项目首开销售21亿元,其中,建面约139平方米的四居产品开盘即售罄。 观点新媒体了解到,朝观天珺项目于今年2月11日拿地,彼时保利联手金茂以87.295亿元的代价,力退中海、招商,竞得朝阳三间房D区1205-0007和南区1202-0006、0007地块,溢价率达到10.5%。 拿地后三个月,保利朝观天珺首批次397套住宅取得预售许可证,准售面积5.54万平方米,拟售价格在8.84万元/平方米至9.25万元/平方米区间,货值总计49.95亿元。 其三,目前项目周边的竞品项目较多,且不说一同拿地的金茂满曜,朝观天珺五公里范围内还有御翠园、和光煦境、玺悦朝阳、樾长安等改善项目在售。 而御翠园经历了多次降价,目前开盘房源销售价格约在7.5万元/平方米至7.6万元/平方米,价格优势吸引了大量的购房者,无疑将对保利朝观天珺形成一定冲击。 除此之外,4月底,中建智地、金茂、越秀、朝阳城发联合体126亿元竞得朝阳黄衫木店、孙河组合地块。伴随这一项目的入市,保利朝观天珺的强劲对手又添一员。 这也意味着,保利朝观天珺后续面临的市场竞争与去化压力并不算小,而保利北京要借这一项目争霸市场,显然存在较大难度。 前不久,保利发展披露2025年首五月销售业绩。期内,该公司实现签约销售额1161.61亿元,虽同比减少了11.54%,但这一成绩仍旧领跑市场,成为年内首家突破千亿的房企。 从销售表现来看,2014年全年,保利实现销售额1366.76亿元,其中北京区域实现销售业绩112.6亿元,稳坐北京市场前五位。那一年前十榜单当中,中海、华润、城建发展均未上榜。 第三方数据透露,2025年前五月,越秀以近200亿的销售额位列北京首位,其次,中海、华润等在首都的销售收入均过百亿。除此之外,北京市场还有中建智地、北京城建、海开控股等“地头蛇”抢占市场。 多方竞争之下,保利在北京的发展空间可想而知。数据显示,首五月,保利在北京市场的销售额不足60亿元,堪堪摸到前十门槛。 观点新媒体了解到,近些年,随着战略重心转移,保利发展将近七成的资金部署在长三角和粤港澳大湾区,资源倾斜之下,华北核心市场北京慢慢变成“隐形人”的存在。 近几年,保利在北京的拿地步伐虽有所加快,但楼市进入下行周期,且大量库存位于大兴、顺义等地区,面临一定的去化压力。 2021年,保利斥资49.967亿元在北京拿下三宗地块;次年,以42.27亿元的代价在北京新增三宗地块;2023年,于北京共计获取五宗地块,权益地价为116.9013亿元。2024年,以53.41亿元的代价在北京海淀拿下一宗地块;而2025年至今,该公司已经接连拿下两宗地块,涉资88.88亿元。 结合保利年报数据显示,目前北京在建、在售项目共计18个,过半位于昌平、大兴、顺义等外围区域。而这类项目大多面临着流速低、去化慢等问题。 其中,以位于大兴区的北京和悦璞云为例,该项目于2021年5月拿地,同年9月、2022年4月、2022年6月分别获取三张预售许可证,项目可售容积率面积为9.43万平方米。截至2024年年末,其累计签约面积为5.33万平方米,去化率56.52%。 类似的还有顺义区北京保利颐璟和煦项目,于2023年末拿地,次年4月及6月接连获取两张预售证,可售容积率面积为10.2万平方米,去年累计销售3.33万平方米,去化率32.65%。 此外,位于石景山的北京保利璟山和煦,去化率37.62%;去年拿地的嘉华天珺项目,于今年1月及4月共计获取两张预售许可证,准许销售面积14.82万平方米。从北京住建委消息来看,目前该项目共计网签175套,已签约面积1.79万平方米,成交均价8.56万元/平方米,去化率12.08%。 不过,在前不久召开的周年股东大会上,保利发展董事、总经理潘志华也曾表示,公司通过三年时间已经去化掉了大部分存量项目。 对于部分现房存量项目,如果在去化过程中,跟市场价值差距比较大,但在经营期间里有足够的回报,公司会适当采取经营手段,如销售转经营等;对于存量土地,会借助国家政策,做一些调规、转性、换地、退地。

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📸 李海青记者 徐清举 摄
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📸 耿曙亮记者 邓贵勇 摄
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